In Regionen mit internationalen Arbeitgebern, Militärstandorten oder Hochschulen sind Mieter aus dem Ausland keine Seltenheit. Für Vermieter bringt das Chancen, aber auch Fragen mit sich: Wie prüft man die Bonität ohne deutsche Schufa? Gilt ein englischer Vertrag? Wie lässt sich eine befristete Mietzeit gestalten?
Bonität ohne deutsche Unterlagen
Wer neu nach Deutschland kommt, hat meist keinen Schufa-Eintrag. Ersatzweise helfen andere Nachweise:
- Arbeitsvertrag oder Bescheinigung des Arbeitgebers über Beschäftigung und Gehalt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Bestätigung des bisherigen Vermieters
- Bürgschaft eines Dritten oder des Arbeitgebers
Eine zusätzliche Sicherheit ist die Kaution, die höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf. Höhere Forderungen sind unzulässig, egal woher der Mieter kommt.
Gleichbehandlung beachten
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit. Vermieter dürfen aber sachlich nach Einkommen, Zahlungsfähigkeit und Mietdauer fragen und diese Kriterien für alle gleich anwenden. Lehnen Sie Interessenten nie wegen ihrer Herkunft ab, sondern entscheiden Sie nach nachvollziehbaren Kriterien, die Sie im Zweifel belegen können.
Mietvertrag: Sprache und Klauseln
Der Vertrag kann auch auf Englisch geschlossen werden, die rechtlichen Grundlagen bleiben jedoch deutsch. Sinnvoll ist ein deutscher Vertrag mit beigefügter Übersetzung, wobei die deutsche Fassung ausdrücklich als maßgeblich bezeichnet wird. So wird das Verständnis erleichtert, ohne Rechtsunsicherheit zu erzeugen. Wichtige Regelungen sind:
- Mietdauer und Kündigungsfristen
- Regelungen zur Nebenkostenabrechnung
- Hausordnung, Mülltrennung und Ruhezeiten
- Umgang mit Schäden und Kleinreparaturen
- Haustiere und Untervermietung
Gerade Regeln zu Mülltrennung und Ruhezeiten sind in Deutschland strenger als anderswo und sollten erklärt werden.
Befristung und Kündigung
Eine Befristung ist nur bei einem gesetzlich anerkannten Grund zulässig, etwa bei späterem Eigenbedarf. Auch Mieter mit zeitlich begrenzter Versetzung haben normalerweise kein automatisches Sonderkündigungsrecht, es sei denn, es wird vertraglich vereinbart. Klären Sie diese Frage im Vertrag, denn bei Versetzungen ins Ausland entstehen häufig Wünsche nach kürzeren Fristen. Eine ausgewogene Lösung ist beispielsweise eine Mindestlaufzeit mit anschließender Kündigungsmöglichkeit.
Anmeldung und Wohnungsgeberbestätigung
Wer in Deutschland einzieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt anmelden. Dafür braucht er die Wohnungsgeberbestätigung des Vermieters. Der Vermieter ist zur Ausstellung verpflichtet, ein Verstoß kann mit einem Bußgeld belegt werden. Stellen Sie das Formular frühzeitig bereit, damit der Einzug reibungslos verläuft. Entsprechende Vordrucke und Hinweise zur Vermietung an US-amerikanische Mieter finden Interessenten bei WAGNER IMMOBILIEN, einem Wiesbadener Makler, der das Thema auf seiner Website aufgreift.
Übergabe und Betreuung
Eine ausführliche Übergabe mit Protokoll und Erklärung der Haustechnik ist bei internationalen Mietern besonders wichtig. Erklären Sie Heizung, Lüftung, Mülltrennung und Zählerablesung. Benennen Sie einen erreichbaren Ansprechpartner für Notfälle. Wer Mietern zeigt, wie das Haus funktioniert, reduziert Fehler und Rückfragen.
Versicherungen und Haftung
Bitten Sie Mieter, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, und weisen Sie auf die Hausratversicherung hin. Beides ist bei Mietern aus dem Ausland nicht selbstverständlich, weil entsprechende Absicherungen in manchen Ländern unüblich sind. Als Vermieter sorgen Sie selbst für eine passende Gebäudeversicherung und dokumentieren den Zustand der Wohnung mit Fotos. So sind beide Seiten bei Schäden abgesichert.
Vorlauf und Kommunikation
Internationale Mieter planen häufig lange im Voraus und erwarten schnelle Antworten, weil sie Flüge, Umzug und Schulplätze koordinieren müssen. Reagieren Sie zügig auf Anfragen, nennen Sie klare Fristen und legen Sie Unterlagen bereit. Das beschleunigt die Vermietung und schafft Vertrauen von Beginn an.
Kosten und Mietpreis
Beim Mietpreis gelten dieselben Grenzen wie bei anderen Mietern. Wo die Mietpreisbremse greift, darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nur begrenzt überschreiten, Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Möblierte Wohnungen unterliegen eigenen Regeln: Der Möblierungszuschlag muss transparent ausgewiesen werden. Wer an Mieter auf Zeit vermietet, sollte außerdem prüfen, ob die Voraussetzungen für ein vorübergehendes Mietverhältnis tatsächlich vorliegen.
Unterstützung durch Fachleute
Bei komplexen Fällen helfen Hausverwaltung, Makler oder Mietrechtsanwalt. Gerade für Vermieter, die selbst nicht vor Ort sind, lohnt sich professionelle Betreuung. Sie sichert Erreichbarkeit, sorgt für fristgerechte Abrechnungen und schützt vor Fehlern, die später teuer werden können.
Mietverwaltung und Rückgabe
Zum Ende der Mietzeit sind Übergabeprotokoll, Zählerstände und Schlüsselübergabe die Basis für die Kautionsabrechnung. Setzen Sie klare Termine und erklären Sie, was Schönheitsreparaturen im Vertrag bedeuten. Bei einem Wegzug ins Ausland ist es sinnvoll, die künftige Postadresse und Kontoverbindung für die Kautionsrückzahlung schriftlich festzuhalten. So bleibt das Mietverhältnis auch am Ende reibungslos.